【图片通过维基］
最近，我们一直在讨论太平洋西北地区在单户住宅和小型多户住宅开发项目的建筑许可过程中所面临的危险。开云全站下载西雅图、金县和附近的司法管辖区的要求正变得过分到行政瘫痪而且金融排斥．通过审批程序是如此昂贵、耗时和复杂，以至于对普通家庭来说，即使是简单的改造也很快成为一种奢侈。如果城市要促进文化、人口和社会经济的多样性，这个过程必须是合理的和可访问的。不幸的是，在太平洋西北部，这个等式正朝着相反的方向发展。
对我们建筑师来说，与全国各地的同事交流意见一直是一项令人着迷的研究，现在更是如此。尤其值得一提的是，旧金山总是能与西雅图的情况进行有益的比较。它们都受到水域地理位置的限制，经济都是由科技产业推动的，而且都是房价持续上涨的缩影。由于旧金山的规模越来越大，历史略长，人们可以说，从规划、分区和许可的角度来看，旧金山比西雅图领先几步。旧金山经常被批评有一个过度参与的建筑部门，限制许可程序，如果不采取措施，旧金山就像在看西雅图未开云全站下载来的水晶球。
由于我们不是旧金山政策方面的专家，我们询问了我们的同事、合作伙伴和朋友吉姆·扎克(Jim Zack)Zack | de Vito建筑，让人们了解一下他们的许可程序。他欣然接受了，所以今天的帖子是与吉姆就几个与西雅图(和旧金山)城市未来最相关的话题进行的问答环节。
[图片来源:Carlitos Contraptions]
建筑师和建筑商目前在旧金山的许可过程中面临着哪些挑战?开云全站下载
最主要的抱怨是时间。要获得新房子的许可，甚至大规模的改造都需要一到两年的时间;任何需要计划部审查的项目。现在的情况比我在旧金山工作24年多以来的任何时候都要糟糕。造成这种情况的因素有很多:
•蓬勃发展的经济导致建筑许可证申请大幅增加。开云全站下载
•规划部门拥有历史上最多的员工，但这还不够，他们的增长速度不足以覆盖积压的申请。
•审批所需满足的要求越来越多，其中大多数都属于“环境评估”。例如，Zack | de Vito目前有一个项目，由四个住宅单元组成，覆盖一个商业空间。该项目需要噪音研究、空气质量研究、历史研究、岩土工程报告和第一阶段环境报告。此外，还需要方差(批准现有的不合规院子)和特殊申请(批准没有现场停车)。我们花了5个月的时间来听取规划人员的意见，我们的方差听证会定于2016年2月举行，这使许可时间又增加了5个月。在这个时间范围内，我们需要通知邻居，并根据他们的权利将项目提交给规划委员会听证会，再增加几个月的时间。这只是为了获得规划许可。一旦我们获得批准，我们有四到五个月的时间来审查建筑许可。开云全站下载
•邻居输入是一个一直存在且日益严重的问题。任何增加空间或高度的项目，或者是新建筑，都需要通知邻居。我们现在假设任何住宅项目(新的或重大的改造)都会有邻居问题。这增加了几个月的时间，数千美元的费用，并增加了客户的焦虑。虽然我们通常只做很小的修改，但这是一个充满未知的费力过程。
•历史回顾几乎也是每个项目的一部分。任何超过开云全站下载50年历史的建筑都被认定为“潜在历史资源”，举证责任由申请人承担。几乎每个项目我们都要花8-15个小时进行研究。我们的调查结果被提交给规划部进行审查，几乎每一项调查结果都是如此不成为“潜在的历史资源”。规划部门执行这些审查的部门通常有比设计审查部门更大的积压工作，它随后成为障碍。
•仅次于时间的是许可成本。最近提交的一份申请是在一块罕见的空地上建造一座新的两单元建筑，申请费用为每个单开云全站下载元正/负1.8万美元。我们希望在至少一旦我们获得规划批准，建筑规划检查也要花这么开云全站下载多钱。此外，还有5000美元的水电费，1500美元的人行道许可证，1万美元的新水表等。
为了满足旧金山过多的许可要求，在项目的设计和施工阶段要妥协什么?
设计确实受到了影响，因为我们必须做出妥协以避免环境问题，并做出调整以安抚邻居。在最近的一个项目中，客户想要避免历史审查的时间和成本，所以我们达成了一项协议，计划将我们的三楼扩建部分从façade保留15英尺，并保留1958年的“历史”façade。下图显示了现有的条件，一个典型的“潜在历史”façade。有成千上万这样的房子建于40年代末和50年代;这不是你们著名的旧金山维多利亚时代涂女士确实需要保护和保存。
通过这种方法，我们节省了前期时间，但是我们说服了客户，他们将花费超过100万美元进行改造，最终仍然得到一个矮胖的façade。他们同意花了六个月的时间进行façade改造，但这个项目会更好。保持façade的现有集合，以避免如下图所示的邻居通知过程。
另一个项目在后面和顶层增加了四个体量。第一次是在必要的“邻居预申请会议”之后，在我们提交任何许可证之前。我们减少了体量，以向规划部展示我们正在与邻居合作。第二次和第三次裁减是应规划部的要求。第四件是我和邻居两个多月来反复讨论的结果。在所有这些削减之后，在最初提交的14个月之后，我们开始向邻居发出30天的通知，在第30天，另一个邻居提出了抗议，这迫使我们参加了计划委员会的听证会。
在旧金山最近的历史中，哪些关键时刻可以导致更有用的许可政策?
我认为这是不可能的。这是一个高度政治化的复杂过程，不断增加审批的复杂性。没有一个事件能做到这一点。一位反对发展的前主管起诉了纽约市，称他们没有正确执行州环境法，导致了更严格的历史审查。强有力的租金管制法律和租户支持者对所有土地使用政策都有巨大的影响。关于教会区的中产阶级化，住房成本的急剧增加，以及当前低收入人口的流离失所，也有一场酝酿中的争议。规划部门现在的目标是暂停所有新的多户住宅，以便有时间研究这种增长的影响。只有旧金山在10年来最严重的住房危机中停止了新建筑的建设。
旧金山是如何在保护和士绅化之间找到平衡的?
不太好。开云全站下载一般人永远不会认为具有历史意义的建筑被保存了下来，开发进程停滞不前，价格昂贵，住房需求没有得到满足。我们的项目总能获得批准，而且几乎都是毫无疑问的现代。这只需要毅力、时间和金钱。为了减缓变革和士绅化，该体系减缓了增长，增加了成本，导致了更大的收入差距。
[Zack | de Vito设计的Laidley Residence]
旧金山的住房需求是如何满足那些并不富裕或没有足够时间进行审批的人口统计数据的?
其实他们并不是。士绅化是不可避免的，很难(如果不是不可能的话)控制。我们目前的体系是公共和私人资助的可负担得起的和低收入的发展。公共资助的项目是非常传统的，由非营利开发商使用公共资金建造的低收入住房。我们还有一项法规要求，对于所有私人资助的超过9个单元的住房项目，开发商必须提供一定比例的单元为“可负担”。这些可负担得起的单元可以在现场或场外。人们从未讨论过的一点是，开发商并不是真的在为经济适用房买单;所有其他单位都要为经济适用房付费，所以住房成本增加来支付经济适用房。我想做一个小型的，可承受的，市场价格，多单元开发，但这样做的成本太高了，这是不可能的。小型开发商被迫以较高的市场利率成本出售，以收回高额的开发成本。
过度的许可要求对旧金山居民有什么影响?
这显然加剧了收入差距。只有富人才能买得起房子，然后再进行改造。谁能买得起一套需要修缮的新房子(在好社区，修缮房的价格现在在100万美元以上)，然后在获得许可证的同时，把它空置8-16个月?人们不敢把房子暂时出租，因为租金控制法很容易让房客占房东的便宜。
一些房主是否选择绕过当前的许可要求来改造或维护他们的房屋?
人们总是决定只做内部改进，或在体量内增加，比如地下室，以避免漫长的规划审查过程。显然，为了避免麻烦，这些工作都是在没有许可证的情况下完成的。
旧金山的城市规划做得对吗?
新的立法允许在单户住宅(RH-1)地段上建造公婆单元，另一项立法允许在某些社区(通常是商业走廊)增加高度限制，从而增加密度，前提是开发商使增加的单元负担得起。
监管程序在哪里有意义?它在哪里浪费纳税人的钱?
总的来说，加州，尤其是旧金山，监管过度。我相信计划被用作事实上的增长控制。我们的市长正在努力建造更多的住房，承诺到2020年建造2万套住房开云全站下载。他显然从不厌倦改造自己的房子。任何时候你有一个项目需要审查超过一年，有太多的人在看它，花了太多的时间在上面。审批时间太长，费用太高。最后，如果他们少花60-80%的时间，结果似乎不会有太大的不同。允许邻居抱怨代码投诉构建的过程是一场闹剧，同样需要时间和金钱，并且很少会对最初的提议产生重大变化。开云全站下载几年前，规划部试图改变这一程序，监事会的一些成员坚持认为邻居的投入是神圣不可侵犯的。
你对西雅图这样年轻的小城市有什么建议吗?
•避免实施租金管制，我认为它适得其反，弊大于利。
•创建一个系统，允许较小的、低影响的项目获得加速审批过程。
•在符合逻辑的地方增加密度。
在最近一次去西雅图的旅行中，我们对那里的建筑数量感到惊讶。一项小研究显示，西雅图每年建造大约7500套公寓。开云全站下载在旧金山，如果我们每年建造4- 5000个单元就很幸运了。开云全站下载西雅图的中型、四到五层、20到40个单元的混合用途项目的数量令人耳目一新。他们无处不在，增加住房，增加邻里商业，振兴商业街等。我们在旧金山也应该这么做。
【图片通过theurbanist］
西雅图应该注意哪些行政瘫痪的危险迹象?
对新规定保持警惕，随时与之抗争。我最近在西雅图看到了一个支持房租控制的集会——不要去那里。房屋存量受到影响，在业主和租客、房东和租客之间制造了混乱。
非常感谢吉姆·扎克和扎克·德·维多感谢你花时间仔细回答我们的问题并为我们不断发展的城市提供一些指导。