(图片来源:开云全站下载建设有限责任公司］
去年秋天，BUILD杂志与开云全站下载房地产开发公司的乔·弗格森和帕特·福利坐下来喝酒Lake Union Partners他们在西雅图的Wally项目讨论的重点是认真的发展，稳定社区，以及创造负担得起的城市住房的挑战。来看看访谈的第一部分开云体育安卓商场杂志,34.1期，印刷版和网站都有。
作为一名有思想的开发人员，你接受过什么样的培训或教育?
帕特·福利:当我在史密斯大厦的一家公司工作时，我突然灵光一现，我们公司正在翻修隔壁的柯林斯大厦。开云全站下载一家律师事务所计划占领整个柯林斯大厦，我们开始与柯林斯酒吧的赛斯·霍华德合作，为史密斯大厦的所有律师和其他租开云全站下载户创造一个社区场所。它成为了社区的聚集地，直到今天仍然经营得很好。当时，先锋广场正在衰落，人们可能会认为律师文化应该是去一个更精致、更豪华的地方喝一杯，但事实并非如此。这个项目为一个像样的扩建项目贡献了大量的T.I.资金，而且Seth真的把他的个性投入到了这个项目中。开云全站下载柯林斯酒吧在建筑中的价值对于项目的整体成功非常重要。开云全站下载即使在经济衰退期间，科林酒吧仍然很忙，因为它有灵魂和身份，它是建筑的支柱。开云全站下载
作为开发者，在经济衰退期间你会进入什么模式?
乔·弗格森:我们正在证明我们比其他球队更有斗志。其中一些是为了突出我们的品牌，我们的项目，并为我们所做的事情感到自豪。并不是说这种方法可以抵御经济衰退，而是说我们正在建设的东西具有更持久的生命力。开云全站下载正因为如此，我们获得的市场份额比你们单纯从结构性需求获得的市场份额要大。人们需要住房，但也有选择，所以我们可以发展我们的业务，因为我们已经建立了一个代表某些东西的品牌。在经历了一场衰退之后，当经济开始复苏，我们再次看到投资时，希望我们是最受欢迎的国家。我们正在努力成为市场上的首选之一，我们收到的反馈告诉我们，我们向市场传达了恰当的信息。
[图片来源:BUILD LLC开云全站下载]
告诉你一个项目有潜力的信号是什么?
PF:我们是天生的逆向投资者，尽早发现可选择的地点对我们公司来说至关重要。在罗斯福(Roosevelt)和中心区(Central District)这样的地方变得很酷之前，至少在开发和建设贷款社区看来是这样。四年前嘲笑我们在中环购买房产的许多竞争对手，现在自己也在试图在中环购买地皮。我们现在把重点放在哥伦比亚城、国际区和比肯山等地区。在大多数情况下，我们更像是一家社区开发商，我们围绕城市的一环和二环制定战略。我们喜欢开发自己想要在里面闲逛或居住的开云全站下载建筑。这导致我们花更多的时间关注设计问题和寻找好的当地社区零售。
JF:这也是一种降低风险的策略。一开始，它可能看起来更具有开拓性，但只要我们从街区到街区的角度深入挖掘当地层面，看到社区的灵魂和该地区的势头，那么我们就不是在审查任何东西，我们只是遵循一个已建立的社区，并为其提供优质的住房和零售。如果社区没有过度购物或过度投资，那么我们也在项目开始时控制我们的基础。我们不会随大流，花高价买地，因为每个人都需要在国会山或南湖联盟。这意味着我们可以降低租金，并从生活成本的角度适应社区，这又回到了宜居性和可负担性。
你对西雅图市议会有什么建议吗?
PF:我曾在HALA(住房负担能力和宜居性议程)，在这个城市，经济适用房是一个非常重要的问题。我们不喜欢在西雅图工作的人不得不从埃弗雷特(Everett)或联邦公路(Federal way)开车到西雅图，因为他们住不起离工作地点近的地方。我们已经招收了Wally, Rooster, 19岁的项目th美世公司和多户家庭免税(MFTE)项目中的The Central公司，这些项目运作得非常好。在这个项目下，年收入3.5万美元的人可以住在城市里的一栋漂亮的建筑里。开云全站下载我们大楼里的MFTE单元在提供后几周内就会出开云全站下载租，所以显然有需求。这是该政策的一个真正可衡量的好处。
我建议市议会不要再认为房租管制是个好主意了。没有证据表明这种做法在其他类似规模的城市行之有效。它所做的一切都是限制供应，这产生了相反的效果，提高了大多数人的租金。这一点在旧金山等城市得到了很好的证明，旧金山是美国生活成本最高的城市。
JF:我对市议会的建议是停止单一问题政治。让我们研究一些想法，并为西雅图目前面临的问题提供一些数据。租金管制到底意味着什么?我们为什么要这么用力地挥舞旗帜?让我们按下暂停键，开始一些真实的分析。人们非常害怕我们的城市会发展得如此之快，以至于我们无法在这里生活。但他们也不应该强加有可能阻止投资的教条。仅仅因为有动力的愤怒并不意味着我们应该采取条件反射式的倒退政策。同样，这里需要一种平衡的方法。
(图片来源:Lake Union Partners］
尽管你的许多项目都位于租金较低的社区，但建筑设计仍然很好。开云全站下载如何从一组财务变量到另一组财务变量保持良好设计的一致性?
PF:我坚信新的开发并不一定是糟糕的。我们试图从我们开发的每个项目中学习，好的设计并不一定需要更多的成本。有一些细节是我们永远不会偏离的，比如在建筑一侧凹入水平排气管，这样所有需要的立面穿透就不会看起来像建筑一侧的粉刺。开云全站下载这个细节是由Ed Weinstein介绍给我们的，现在它被认为是我们未来所有开发项目的最佳实践，无论架构师是谁。另一个例子是，水泥纤维面板不必看起来很糟糕。如果它不是一个项目中唯一的壁板材料，如果它的细节和图案正确，它可以是伟大的。我们花钱设计尽可能大的窗户。如果有人住在650平方英尺的公寓里，一扇8英尺乘8英尺的窗户会让这个空间感觉更快乐、更宜居。从地板一直延伸到天花板的窗户有很大的区别，可以让自然光穿过天花板，而标准的落地窗则让人感觉更暗、更压抑。在走廊的尽头设计窗户，允许自然光线进入，也对居住在建筑里的人的体验产生了显著的影响。开云全站下载 We also only allow hard surface flooring in our units because carpet can start to stink after one tenant has lived there for a while. The only place in our buildings where there is carpet is the corridors which is only there to manage acoustical quality. It’s simple things like this that don’t really cost more.
JF:我们在建筑方面有深厚的知识基础，虽然我们不把自己称为建筑师或建造者，但我们可以就如何设计一个真正运转良好的机器进行非常有针对性的对话，而不一定会增加成本。开云全站下载这是为了避免浪费，这样我们就可以把钱花在其他地方。你会看到开发者从各个方向进入这个行业，其中许多人只是出于投资考虑。他们赚了很多钱，但他们错过了其中的精髓，他们错过了所有这些机会，把它当作一门科学来对待，从而生产出更好的产品。
你是否希望在你的项目中有更多的设计方面让公众注意到，而无需解释?
PF:我们的项目在照明和安全方面投入了巨大的努力。这些特征极大地影响了建筑的情绪和态度，它帮助人们感到更受欢迎，舒适和安全，即使他们可能没有意识到为什么。开云全站下载
你如何与总承包商合作?
PF:我们最近合作的一个总承包商告诉我们，我们是坚定但公平的，我认为公平建立了很大的信任和开放。我们发现人们想要为我们做好工作，因为在一天结束的时候，他们知道他们会被公平对待。对我们来说，成功是当总承包商告诉我们，当项目完成时，他们为项目感到自豪，即使经历了所有的挑战。
你们采取了什么策略来应对大多数建筑部门不断升级的许可要求?开云全站下载
JF:每个项目都有不同的许可和权利问题，这是我们非常重视的问题。保护项目也需要完全不同的策略。标准号，1号圣西雅图市中心的大道，是一座历史建筑，我们在整个设计过程中有意将其指定为地标。开云全站下载
PF:通过许可程序变得越来越困难和耗时，所以你必须对每件事都深思熟虑和有策略，并真正保持领先地位。分阶段许可有点风险，但这是目前在西雅图市实现合理审查时间表的唯一方法。这也有助于做大量的社区宣传，这样人们就不会在设计评审之前被我们的提案措手不及。我们认为这在一定程度上改善了我们的土地使用审查程序。此外，将邻居纳入计划将永久改变他们社区的外观，这是基本的人类尊严。
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这难道不会使许可程序更加复杂和广泛吗?
PF:我们喜欢保护项目，The Standard是一个很好的机会来修复一座有122年历史的建筑。开云全站下载该市为改善设施提供10年的减税优惠。《标准报》(The Standard)提供的创意办公空间也很稀缺。如果你纯粹从市场和商业的角度来看，西雅图这样的空间非常少。你永远不可能把这样的建筑拆掉，所以你不妨把它做得很好，把创意办公室放在上面，把零开云全站下载售商店放在街道上。
JF:《标准报》的另一个重要因素是占地面积较小，只有6000平方英尺。在这种规模下，保留现有内容并添加另一个故事比假装将其拆除并从头开始要划算得多。只要投资者理解这个逻辑，你就有了一个好的商业计划。
你认为世界上还有其他城市是经济适用房的典范吗?
JF:我们一直在与华盛顿大学合作，帕特现在领导着建筑环境学院商业房地产的冬季学期项目。这是一种从不同学科引入专业人员来学习开发业务的方法。
我最近加入了华盛顿大学朗斯塔德房地产研究中心并被邀请为副研究员。我们去了南美两周，研究城市的弹性。这是一个广泛的话题，但它允许我们以一种指向西雅图的方式来解释它。我们选择在智利的圣地亚哥、巴西的里约热内卢和巴西的库里蒂巴研究住房负担能力和宜居性，花了14天时间与建筑师、城市规划师、政治家和开发商开会。我们试图弄清楚，在这些迫切希望成为第一世界的国家，他们所做的决定在某种程度上激励了我们在西雅图所做的事情。我们制作了一个旅行视频，并在Runstad中心做了一个演示。从那次经历中，我带着个人的兴趣和动力，想看看Lake Union Partners作为营利性开发商，能否成为解决方案的一部分，并寻求低收入住房税收抵免。政府的结构是非营利性住房开发商可以提供经济适用房。为什么盈利开发商不能也这么做，或许还能减少官僚主义?这样，经济适用房可以更有效地交付，营利性开发商可以成为解决方案的一部分。 This comes back to HALA which is a call to the for-profit world in saying that the non-profits can’t do it alone and we need to be more holistic in our thinking. What’s been so interesting is how polarized that world is. If you’re for-profit, you’re playing the evil villain afraid of Occupy Wall Street. If you’re a non-profit, then somehow it’s your sole responsibility to save the world, and yet the reality is neither can do it alone.
媒体是如何对待开发者的?
PF:有些开发者活该经历这段艰难时期，但大多数人都不是。我认为一些媒体将开发商描绘成贪婪的A-holes在政治上很受欢迎，因为租金正在上涨。让我们感到沮丧的是，还有很多其他因素没有被准确地研究和报道，比如建筑和市政成本的通货膨胀，以及高薪就业机会的创造，以及积极的移民。去年有6万人搬到西雅图地区，这加剧了对住房和办公空间的竞争。这是一个供需问题。
JF:这类似于零售店主如何在Yelp上生存和死亡。大多数人上博客只是为了抱怨。大多数拥有良好经历的人不太可能努力记录他们的经历。
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您对可持续设计、LEED认证和绿色建筑的立场是什么?开云全站下载
JF:环保问题对我们来说真的很难，当人们问我们项目中的可持续功能时，通常感觉这是一个沉重的问题。我们通常更好奇的是解决问题的真正动机。这其实是关于能源的使用。不仅仅是伦敦金融城的要求，这是严格的要求，还有所有在此之上的因素。我们通常可以通过谈论我们如何在商业层面解决能源问题来解决这些担忧。例如，为整个建筑配备LED灯对项目的节能具有重大影响。开云全站下载
PF:这样的策略也降低了租户的运营成本。我们在不同的建筑中进行了调查，发现平均电费约为每月25美元，非常便宜。开云全站下载我们宁愿花时间在对租户有意义的举措上，因为这关系到公寓的整体负担能力，而不是在大厅里提供一块牌匾，告诉他们我们有多环保。
JF: LEED在起步阶段的真正动机是研究这些建筑对环境的影响，这是一件很好的、全面的事情。开云全站下载它是数据，是可量化的，企业可以理解它。但它也创造了一个以咨询和收费为基础的系统检查为基础的行业，以及许多看起来有点浪费的东西。在使用LEED系统时，我们经常会问，等等，我们为什么要这么做，这里的目的是什么?在许多公司中，你会看到可持续发展要求，这通常意味着在一定程度上检查LEED建筑的方框。开云全站下载这是一种取悦股东和招募人才的方式。我们知道所有这些东西都能推动经济和市场，但我们与之搏斗。我们真的在做更好的事情，还是只是在洗绿?像LEED这样的行业现在太大了，他们需要供养，他们是准政府的。
作为一家具有前瞻性思维的开发公司，你们是如何处理汽车问题的?
PF:一种方法是在我们的项目中加入接近1:1的自行车停放比例。我们在任何能找到自行车停车位的地方都开辟了一个项目。我们经常会在项目的车库中放弃停车位，以提供自行车停车位。然而，我们是现实主义者，承认人们在某种程度上总会拥有汽车。即使他们乘坐公共交通工具或骑自行车去上班，他们仍然需要在晚上和周末为汽车提供一个地方，所以我们努力在我们的建筑物中提供至少0.5的停车比例。开云全站下载当一栋新大楼里没有停车位时，仅仅因为这是市政府的政策，社区居民就有理由感到愤怒。开云全站下载有时停车是不可能的，但我认为我们应该尽最大努力提供一些停车位，这样在他们的社区住了很多年的人就可以把车停在他们的房子前面。
JF:《公鸡》是一个很好的例子，因为轻轨即将到来，但现在还没有。它创造了一个有趣的对话，关于2015年开放建筑意味着什么，而轻轨站要到2021年才开放。开云全站下载这里有一个明显的差距。我们不想在以交通为导向的社区和车站覆盖区开发每个单元一个停开云全站下载车位的建筑，但该建筑也必须出租，稳定和繁荣。因此，我们指出，在5个街区半径内，有14条公交线路服务于西雅图都会区，这使我们能够适应60%的停车位与单位的比例。
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最近有没有什么影响你对城市主义的思考?
JF:普利茅斯住房刚刚举行了他们的年度午餐会，我去见了他们的发言人布莱恩·史蒂文森，他负责管理平等司法倡议。我强烈推荐史蒂文森书店TED演讲以及他的书《正义的仁慈》这本书是关于我们社会中一个更大的问题，三分之一的黑人和六分之一的拉丁美洲人将在某个时候被监禁。你开始思考这些问题的原因。是我们的社会，还是建筑环境?史蒂文森在提炼问题方面很有才华，我受到史蒂文森的这个想法的启发，我们都需要“接近”问题。不要只是给你想要支持的组织写一张支票，而是要采取行动。
PF: 1984年，导演马丁·贝尔在西雅图拍摄了一部名为《街头智慧》的纪录片。你可以在YouTube上观看它，它是20世纪80年代西雅图无家可归的街头孩子的原始面貌。我们在2点的时候研究Eitel大楼的时候偶然发现的开云全站下载nd还有派克街，这些孩子过去常去的地方。这是对我们行动的号召，秉承着布莱恩·史蒂文森哲学的精神。我们在问自己，怎样才能改变市区无家可归的年轻人。我们一直在问自己，是否有一种方法可以迫使我们行业中的同时代人对我们城市的问题产生个人兴趣。人们怎样才能为被遗忘的街头儿童的生活带来有意义的改变?他们如何才能迈出这一步，获得接近?
乔·弗格森领导Lake Union partners的收购和资本开发工作，并指导公司创造有效的房地产投资机会。他是华盛顿大学Runstad房地产中心的副研究员，并在科罗拉多大学房地产中心的国家顾问委员会任职。
帕特佛利专注于Lake Union Partners的项目愿景和开发业务计划的执行。他在保护和适应性再利用项目以及城市填充物开发方面有广泛的背景。Pat监督从概念到承保和稳定的开发战略，并领导项目团队的选择。帕特是华盛顿大学商业房地产证书课程冬季学期的讲师。