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如果你是一名在太平洋西北地区工作的建筑师、开发商或设计顾问，你就会清楚地意识到，在西雅图市政府批准多户住宅项目的难度越来越大。这个过程已经变得如此耗时、复杂和昂贵，以至于即将跨越一个令人担忧的门槛。如果这一趋势继续下去，小型的地方开发商将无法再降低成本，也无法再缩短审批社区规模项目的时间。类似地，小型架构公司正受到带宽、时间和健壮的授权和许可过程所需资源的威胁。
如果你在西雅图建设和检查部门(SDCI)或相关的城市机构工作，你就会清楚地意识到一系列不同但相关的挑战。在过去的十年中，由于提交许可证的数量稳步增加，导致等待许可证审查的项目排起了长队。
为了使市政府保持公平和规范的审查程序，现在项目甚至在许可证审查程序开始之前都要排队等待数月。此外，建筑行业的诉讼环境确保了许可证审查员的评估必须以不断发展的土地使用和建筑规范为指开云全站下载导。审批人员的职责比以往任何时候都要多，包括接听焦虑的设计专业人士打来的电话和发来的电子邮件，与因项目闲置而不得不支付昂贵抵押贷款的沮丧业主进行协调，与因城市发展而产生冲突的社区打交道，以及处理日益晦涩难懂的土地使用法规。最重要的是，SDCI最近实施了一个新的，城市授权的在线提交系统和数字项目门户，虽然在很大程度上已经足够了，不能有效地工作-他们只是没有准备好迎接黄金时段。因此，许可证审查员的角色现在要求他们既是政治家，又是律师，既是网络技术人员，又是投诉人员。在应对所有这些干扰的同时，我们希望金融城的评论家们有足够的带宽和注意力相当评估施工许可的提交。不用说，对于一个建筑部门来说，要做到这一平衡是非常昂贵和耗时的;开云全站下载为了完成上述所有任务，西雅图市的计划审查员目前每小时收费384美元。
这种情况对西雅图产生了非常真实和切实的影响;也就是说，新建的小型建筑和建造这些建筑的公司现开云全站下载在都在濒危物种名单上。这些挑战和成本影响不受项目规模的影响，也就是说，小型多家庭和混合使用项目需要与大型项目几乎相同的专业时间和精力(以及权利预算)。与此同时，这些较小的项目没有足够的价值来支付不断增加的进入成本——它们根本没有足够的住房单元。
项目越大，包含的住房单元就越多，以吸收成本影响，作为规模的基本功能，这个等式最终催生了大型项目。只有这些大规模的开发项目才能抵消不成比例的城市费用和冗长的许可时间表，同时仍然创造一个最终会被淘汰的项目。比以往任何时候，这些项目都是由大型开发公司产生，由企业建筑公司设计的多街区项目。尽管西雅图的意图为了创造有背景的、社区规模的项目，许可程序实际上是在打击他们的积极性，并危及那些能做好这些项目的设计公司。根据我们的经验，西雅图人非常渴望的小规模项目通常是由当地拥有的，并由致力于城市长期生存能力的工作人员开发。它们*不是*房地产投资信托基金(房地产投资信托基金)，以实现股东回报最大化。这些由房地产投资信托基金驱动的大型项目往往散落在城市各处，似乎以牺牲市民和街道体验为代价，实现了投资回报最大化。
为了更好地理解在西雅图为一个多户家庭项目授权和许可所需的费用和时间，我们一步一步地分解了这个过程。
阈值
如果西雅图的多户住宅或混合用途项目的总面积超过1.5万平方英尺(如果该物业毗邻单户住宅区域，则为8000平方英尺)，市政府需要经过6个步骤的授权和许可程序(作为参考，这类建筑可以小到25套公寓)。开云全站下载每一步都必须提交、审查和批准，然后才能开始下一步，这进一步延长了权利和许可时间。
第一步-项目编号，par和预提交会议
在西雅图市，许可流程正式开始于向SDCI提交初步申请，以确定项目编号并要求预申请报告(PAR) -这是该市对房产的快速事实检查。在初步申请提交后大约六到八周，市政府会发布PAR，其中记录了物业特征、关键区域、参与开发物业所需的团体以及其他许可考虑因素。一旦收到PAR，应安排一次提交前会议，审查与土地使用守则和公用事业有关的问题。这些会议通常是六到八周的会议，通常对开发人员和架构师有帮助，因为它们提供了土地使用规划师的全神贯注，他们回答问题，澄清代码条款，并且是一个负责任的审阅者和联系人。此外，还需要召开早期设计指南(Early Design Guidance, EDG)预提交会议，该会议要求设计团队记录并提交会议纪要给SDCI进行审查、批准和发布。不幸的是，这第一步已经消耗了三个月的项目进度。
2 .生态
早期社区外展(ECO)计划最近被引入权利和许可程序社区局(DoN)，而根据DoN的网站，它的目标是实现以下目标:
“社区外展计划的目的是确定申请人将使用的外展方法，以便在开发过程的早期与附近社区建立对话，以便分享有关项目的信息，更好地了解当地情况，并听取社区对项目的兴趣和关注。该计划应包括印刷、电子/数字和面对面的推广方法。”
关于ECO的三个组成部分(印刷、数字和亲自)的进一步细节可以找到在这里，这个流程图也有助于理解这个过程。
虽然ECO的意图令人钦佩，但其指导方针也存在争议，因为这是一种深思熟虑的开发者和架构师一直在做的社区外展活动。将这一步骤形式化为繁文缛节，检查清单和批准将使工作失去人性化，并将设计团队的时间从推广和设计转移到官僚主义中。事实上，感觉许多架构师正在受到惩罚，因为少数疏忽的开发人员和设计团队不断地未能满足社区参与的基本要求。无论架构师是将这个包合并到他们的工作流程中，还是雇佣一个社区外展顾问，这个过程都会在计划中增加至少一个月的时间。
公平地说，负责实施ECO的主要城市机构-即SDCI和DoN -我们公司已经通过了三个项目的ECO，每个机构都很顺利地提供了支持。对于我们来说，ECO相当于大约40-60小时的非计费时间，因为我们的客户费用结构中没有足够的空间来补偿我们，但至少所花费的时间没有因为管理问题而恶化。
步骤3 -设计评审
作为新开发项目的必要组成部分，设计评审分为三种途径:全面设计评审(FDR)、行政设计评审(ADR)和精简设计评审(SDR)。我们将在这里关注ADR，因为它通常适用于小型社区建筑(根据SMC 23.41.004，表A，如果您想要变得更有兴趣)。开云全站下载市政府在设计评审过程中有三个主要目标:
1.鼓励在地盘规划和设计方面表现卓越的项目，以提升城市的特色。
2.在应用开发标准方面提供灵活性。
3.在新开发项目的设计和选址早期，改善开发商、邻居和城市之间的沟通和参与。
ADR过程需要创建一个EDG包，其主要组成部分是一个庞大的图形设计练习，产生一个大约70页的代码密集的书，其中提供了对场地和背景的分析，以及拟议项目的场地策略的文档。为了证明设计团队考虑了多种设计方案，EDG包需要三个设计方案，包括一个首选方案和两个备选方案，每个方案都要开发到选址、体量和循环．
优秀的架构团队能够识别最合适的设计，并通过创建不太理想的替代方案来支持首选方案，这应该不是什么神秘的事情。虽然我们赞赏在整个设计过程中探索多种方案的理念，但我们必须承认，完整记录和呈现替代方案的要求让我们感到浪费。对于拥有学士和硕士学位，专业执照和其他认证的建筑师来说，这也感觉就像回到本科第二年的设计工作室。在项目的关键设计阶段，这是一项让人头脑麻木的工作。它还需要花费几个月的时间和数万美元。虽然我们知道这种做法会让粗心的开发人员和平庸的架构师对合理的设计过程负责。以下是伦敦金融城的流程图:
步骤4 -设计建议
一旦步骤3完成，SDCI将对设计审查包进行更正和/或修改，然后将其合并到针对一个方案(很可能是首选方案)的额外图形设计练习中。作为对EDG决定的回应，该设计推荐包包括渲染立面，材料标注，景观规划，标牌图纸以及外部照明设计等具体细节。所有这些都被组装和提交，时钟继续滴答作响。
步骤5 -向上
Master Use Permit (MUP)是大规模开发所需的土地使用审查，大多数建筑师都会同意这部分过程是有用和必要的。MUP集包括初步的咨询图纸，调查和景观规划，例如，结果是一套厚的全尺寸建筑图纸。其他部分，如国家环境政策法案(SEPA)的审查，历史分析(如果现有结构在现场)，岩土报告，环境关键区域豁免表格和树木学家报告也包括在提交中。与步骤3和步骤4中概述的练习不同，为MUP生成的图纸对项目的未来开发很有用。生成MUP提交需要两到三个月的时间，根据复杂程度，SDCI审查过程可能需要三到六个月的时间，加上纠正和响应的时间。一旦MUP被提交、审查和批准，建筑师就已经清除了权利流程中的土地使用部分，现在可以专注于建筑许可文件和申请。开云全站下载
第六步-建筑许可证开云全站下载
建筑许可开云全站下载申请需要大量文件，其中最重要的是图纸集，涵盖了从符合规范和顾问图纸(结构、土木、暖通空调等)到平面图、立面图、剖面图和装配细节的所有内容。此外，通常还需要额外的绘图包，如街道改善计划。提交的文件有一大堆，包括结构、能源和雨水计算、绿色因素文件、财务责任声明和清单，很多清单。西雅图市对一个多户住宅项目的建筑许可审查需要开云全站下载四到六个月的时间，还有额外的时间进行纠正和回应。
通常，开发团队会选择同时管理MUP和构建许可流程，因为依次运行它们会给流程增加半年的时间。开云全站下载这样做的风险是设计的影响在MUP过程中可能会对建筑形式和建筑许可文件产生重大影响。开云全站下载这可能引发连锁反应，需要对建筑许可文件和审查程序进行重大修改。开云全站下载但是，正如您可能感觉到的那样，大多数开发团队都被迫承担风险，以避免另外半年的项目成本。
批准建筑许可证开云全站下载
到目前为止，这个过程已经花费了15-18个月，批准的许可集可能看起来像在许可沙漠中涟漪般的海市蜃楼，但总有一天，建筑冒险将开始。虽然提交申请和每小时审核的费用高得惊人，但开发商和建筑师们却抓住机会支付最终的发行费，从而基本上把审批过程抛在身后。
其他的考虑
请记住，这六步程序只适用于授权和许可;虽然有些步骤重叠，但与客户的整个设计过程、与总承包商的可施工性和预算编制以及与银行的融资都是一个单独的包，需要马力、时间和费用。
角度
我们非常尊重西雅图市的规划评审人员、全市设计评审委员会的成员以及众多的社区团体;他们努力工作，用心良苦，渴望一个功能齐全、美观美观、体贴周到、包容多元、可持续发展的社区。
我们明白了。如上所述的权利和许可措施已经由城市实施，因为疏忽的开发商和黑客建筑师正在将城市变成轻率和短命的建筑环境。不幸的是，他们惩罚了所有人，尤其是那些无法承受由此产生的不断上升的成本的小型开发商和小型架构公司。最终的赢家是大型开发商和建筑公司，他们的整个部门都致力于克服官僚主义和繁文缛节。这不仅仅是因为这些需求是对时间的不合理利用，还因为小型开发人员和小型架构公司根本负担不起他们所要求的财务义务和带宽。普通的建筑不会开云全站下载再倾斜了。社区规模的项目和小公司正处于严重的危险之中。
我们将在另一篇文章中讨论一些可能的解决方案，但我们想要制定出多户项目的权利和许可流程，作为西雅图(可能还有美国其他许多城市)这一重要讨论的出发点。
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