“买地吧，他们不再生产了。”
马克吐温
的困境
像许多理想的买地建房地区一样，太平洋西北地区也陷入了困境，更准确地说，是一种供需困境。开云全站下载该地区被美丽的自然景观所环绕，充满了山脉、海洋、湖泊和河流。对于那些想要分一杯羹的人来说，可出售土地的缺乏加剧了买家之间的竞争。以前由于各种原因而被淘汰的具有挑战性的网站，现在都在考虑的前十之列。土地使用法规和许可要求在过去十年中急剧升级，什么可以-或者更重要的是，什么不能买方往往难以确定其建造情况。与此同时，随着竞争的加剧，买家感到压力很大，于是他们仓促决定放弃应急项目，放弃检查，或者缩短成交时间，以确保一处房产。此外，由于竞争导致潜在买家的审查减少，卖家现在几乎没有动力披露有关房产的重要和限制性信息。“让买家当心”的口号已经屈服于获取内幕的欲望。
解决方案
如果实现正确，a可行性研究减少变量，确定财产可行性，提供替代方案(如有必要)，并允许买方有信心做出决定。本文将概述寻找，评估和确保财产，进行可行性研究，并最终完成购买的过程。
粗略的研究
虽然大多数寻找房产的消费者都有一个房地产经纪人，但只有最精明的消费者才会有一个随叫随到的建筑师。这是一个巨大的优势，因为它允许及时评估复杂的属性。值得注意的是，购买空地是很多房产中介可能并不精通的专业。空白土地和买房是完全不同的，它可能涉及土地使用问题、地役权和其他只有在产权文件中才能找到的关键项目。经验丰富的架构师可以帮助填补空白，并可以在MLS之上和之外跟踪广泛的信息。有些架构师会为这些快速评估支付费用，有些按小时计费，有些这样做是为了将来的项目考虑，还有一些根本不会碰它们。买家需要确定合适的建筑师和相应的激励措施。当房产买家和建筑师之间建立了正确的关系后，买家可以让他们的建筑师审查潜在的房产之前他们开了个价。这些房地产研究是粗略的，但由经验丰富的专业人士进行的相对有限的分析会缩短买家的时间，使其缩短数小时或数天。因为这些属性可能会被许多感兴趣的人查看，所以速度是关键。如果有危险信号、表演障碍或其他原因，架构师能够迅速确定它们，以便驳回该物业。重要的是要意识到，在市场上的可用房产中，潜伏着一些无法建造的房产(许可或现场建设活动过于昂贵)，卖家可能难以确定或承认。开云全站下载我们也看到了包含疏忽、错误和明显欺骗的披露声明。在目前的市场中，快速准确地审查属性至关重要。一旦确定了可行的属性，就该进行下一步了。
报价的细节
当一处房产经过粗略的审查，似乎符合买家的目标时，应该立即提出报价;如果它被接受，来自其他潜在买家的竞争就从等式中消失了。定金交了，买卖条件也定了。让卖方同意延长应急期限(尽职调查)是必不可少的。从出价到成交之间的这段时间应该有足够的时间进行可行性研究。通常情况下，30至45天的时间就足够了，但这可能因场地的复杂性、建筑部门的响应时间和顾问的可用性而异。开云全站下载
可行性研究
有了接受的报价和健康的应急期，买方和建筑师有足够的时间进行全面的可行性研究。因为彻底的分析需要建筑师数周(或数月)的关注，并且依赖于设计团队的经验深度，买方应该为这项工作付费;古老的谚语一分钱一分货再适合不过可行性研究了。您不希望您的架构师非正式地将此作为一种帮助。这笔费用可能是买家在他们的项目中最有价值的投资。
由于每个物业都不同，可行性研究的重点可能会因地块而异，但以下是一些典型的可行性研究任务:
- 实地考察和现场信息收集。
- 与相关顾问(测量师、岩土工程师、土木工程师、树艺师)协调。
- 市政法规和建筑法规的研究和文件。开云全站下载
- 启动地方当局的初步评估报告(或同等报告)。
- 与建筑部门的土地使用探索性会议。开云全站下载
- 制定一个基本的场地规划，记录环境关键区域、挫折、公用事业和其他土地使用标准。
- 生成两到三个建筑图，响应站点规划、规范规定和开云全站下载程序需求。
- 建立一个粗略的数量级(ROM)建设成本。
- 为项目的设计、许可和施工制定初步的进度表。
其中一些条款可能不适用于特定财产;其他属性可能具有子类别或其他操作项，具体取决于属性的特征。虽然可行性研究没有单一的样板，但每个都有相同的目标:对物业进行彻底的分析，以确定项目目标是否可以实现。在主要目标无法实现的情况下，一份良好的可行性研究应概述可能的替代方案。在最坏的情况下，可以确定可能阻止项目目标实现的限制或未见过的条件。虽然这种情况并不常见，但相对较小的可行性研究费用节省了数十万美元的土地成本和数月的无意义工作。
深潜可行性研究
可行性研究中有几个关键任务值得进一步解释。例如，在太平洋西北地区的清单顶部，有环境关键区域(eca)需要应对。正如引言中所提到的，当今市场上可用房地产的稀缺导致了需求的增加，这反过来又导致了以前被认为不受欢迎的地块的更多供应。这些通常包括一个或多个eca，如陡坡、潜在滑坡区、已知滑坡区、海岸线、湿地、溪流、液化易发区、野生动物栖息地以及重要和/或特殊树木。虽然每个司法管辖区处理eca的方式不同，但如果及早发现，许多eca是可以处理和有效适应的。很少有几个不能有效地允许，因为卖家可能不理解ECA的限制，他们没有在销售时适当地披露这些信息。可行性研究定义了所有eca和最有效的许可策略来清除它们。确定这些eca还将为精明的房地产经纪人提供适当的杠杆，以进行有利于买方的进一步谈判。
在城市和郊区，还有一份健康的土地使用和分区考虑清单，这些考虑对于识别和规划至关重要。这包括该区域本身，什么是允许的，什么是不允许的;项目是否位于城市中心;确定任何可能适用的分区重叠;毗邻国家或城市公园(是的，这可能会影响建筑许可证);开云全站下载强制性房屋负担能力(MHA)规定，可能会征收额外的开发费用(即使是独栋住宅);影响费(针对当地学校、交通系统等);和公平领域。有些可能不适用，但那些适用的很可能会相互产生复合效应。
在可行性研究期间，即使没有必要，也比以往任何时候都更有用。
- 测量员:通过进行正式的地形测量，测量员可以确定是否有陡坡存在，如果有，在多大程度上。还应确定地役权和其他场地特征。
- 岩土工程师:岩土工程师可以进行现场钻孔，以确定是否可以在标有eca的土壤上建造，如果可以，则涉及到什么。
- 树艺师:如果土地上有重要的或特殊的树木，树艺师可以生成一份报告，记录所有树木的大小和种类，以准确了解许可要求。
- 土木工程师:土木工程师可以就如何管理雨水(以及其他好处)提供关键的指导。
- 土地使用律师:对于极具挑战性的地块，土地使用律师可能有助于确定项目目标是否可以在困难的财产特征下实现。
架构师将所有可应用的顾问及其各自的发现编排、协调和综合到一个内聚的包中。
关键任务清单上的最后一项是和辖区内的规划人员开个会。一旦收集了所有相关数据并确定了挑战，就有必要将信息、早期设计和项目目标提交给市或县的土地使用规划师。他们可以提供反馈，回答问题，并以权威和(希望)责任制澄清代码条款。
完成可行性研究
在完成上述行动项目，与相关专业人员协调，并与当地建筑部门审查拟议的项目后，架构团队将生成摘要图。开云全站下载这种2D或3D视觉效果封装并清楚地说明了站点特征、代码规定和约束。这张图为特定地点的建筑替代方案提供了基础。开云全站下载可以把这些看作是基本的粘土模型，它们展示了结构可以合理地放置在哪里，其主要目的是优雅地记录土地使用一致性。
关闭物业
可行性研究有效地展示了在上述所有因素的情况下如何实现项目目标。有了可靠的数据和明确的前进道路，买家现在可以在成交房产方面做出自信的决定。根据架构师在可行性期间发现的内容，重新协商销售条款可能是合理的，图表和文档可以证明这一点(并提供杠杆)。
的OFFRAMP
如果在可行性研究中确定了约束条件，则有可能无法实现项目目标，并且替代方案对买方来说是不可取的。如果退出交易的理由是基于业主最初不知道或未披露的调查结果，则有充分的理由向买方退还定金，并且再一次，可行性可能被用作支持案件的杠杆。
进入设计领域
随着房产的购买，可行性研究为进入方案设计阶段提供了良好的基础。虽然架构团队可能有单独的设计和许可服务合同，但可行性研究是这项工作的重要组成部分，无论如何都应该完成。大多数建筑师都会支付可行性研究费用，这笔费用通常会计入他们的设计和许可服务。
如果新业主需要考虑他们的选择或获得建设融资，在可行性研究和方案设计之间的步骤也是一个不错的暂停的地方。或者，业主可以选择与不同的建筑师协商;在这种罕见的情况下，最初的可行性研究费用将不会被记入或退还，但尽管如此，这些信息为项目的推进提供了非常有用的文件。
然后是设计和允许冒险开始…
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