[图片来自BUILD 开云全站下载LLC]
在大多数城市，开发多户住宅既昂贵、耗时，又有压力;开云全站下载因此，开发团队必须有弹性，有决心，并拥有丰富的资源。造成这种令人沮丧的情况的主要催化剂之一是，司法管辖区通常要求在接收主用途和建筑许可证提交之前进行设计审查。开云全站下载几乎可以肯定的是，城市越大，设计审查过程就越复杂和复杂。例如，在西雅图这样的城市，设计审查过程是一个8到10个月的承诺，从早期的社区外展开始，架构师和开发团队在设计阶段接触社区，征求反馈。我们已经写了很多早期社区拓展的争议而且设计评审过程的风险对于这些漫长的过程是否真的能产生更好的建筑环境，大多数城市仍存在持续的争论。但更重要的是，投资者、开发商、建筑师和建筑商能否在设计审查过程造成的旷日持久的许可时间表、过高的费用和过度的设计指令中生存下来?开云全站下载今天的文章并不是对这个系统的批评;相反，它提供了一种策略，使用许可过程，这对投资者、开发人员和架构师造成的损害和风险更小。
像BUILD这样资源丰富的小公司总是在寻找更好、更有效的方法开云全站下载来获得项目的设计、许可和建造;这部分是生存本能，部分是想变得更精简、更聪明、更好斗的愿望。此外，我们的核心信念是，为大众提供负担得起的住房不应该如此昂贵，我们拒绝接受一个多户项目需要18-24个月才能批准(西雅图目前的时间表)。在许多方面，多家庭等式是制定和测试策略的完美舞台。学习如何最好地驾驭土地使用和建筑规范，并在时间、成本和价值之间找到最佳平衡，也是成为建筑师大师开云全站下载的关键。多年来，我们还受益于与许多志同道合的首席执行官、开发人员、建筑师、建筑商和项目代表的交叉交流，他们每个人都为解决多家庭难题做出了重要贡献。开云全站下载
目前我们在BUILD的办公桌上的多户建筑是一个开云全站下载可以识别、利用和利用小型开发项目的效率的清晰例子。这个项目在某种程度上是有效的，因为它完全避免了整个设计评审和早期社区扩展过程——完全是光明正大的和符合代码的。我们将使用这个公寓楼项目开云全站下载作为一个例子，将这个过程分解为十个关键的预许可组成部分。
瞄准正确的区域，忘记其他的
确定最佳分区点至关重要，从单户住宅(SFR)升级为低层区(LR)的较小地块通常是最佳候选;更妙的是，由于它们足够小(通常在5000平方英尺左右)，大开发商不会争夺它们，而且这些地块的开发潜力比一般房主所知道的要大得多。在西雅图，这些区域是LR1、LR2和LR3，通常是从SFR区域向上划分的。一旦确定了这些LR地块，就值得深入研究土地使用代码，以确定可能的情况。大多数司法管辖区都有一个面积阈值，规定了设计审查过程的范围，西雅图也不例外。在这些区域的多户项目，如果拟议的项目少于8000平方英尺(每平方英尺)，则被排除在整个早期社区外展和设计审查过程之外表23.41.004)．注意，出于本文的目的，我们不关注密度较高的区域，因为它们主要由资金雄厚的大型开发商和投资者追捧。
注意小字
任何土地使用规范中的脚注都很重要，如果没有正确理解，错误的指令可能会取消整个许可策略。例如，在西雅图棘手的土地使用法规中，关于8000平方英尺面积阈值的脚注(23.41.004脚注#3)要求，如果在2017年至2023年期间将地块从单户住宅区重新规划为LR区，则需要进行设计审查。这一切都是基于西雅图市议会隐藏在城市档案馆迷宫中的一项鲜为人知的法案(#119057)。在任何土地使用规范中都有几十个这样的小地雷。
把很多东西放在一起是没有目的的
知道Rubicon存在于某个阈值(本例中为8,000平方英尺)表明有时越小越好。通常情况下，人们认为，如果小块土地被合并起来建设大项目，土地就更有价值。但上面列出的数学可能表明情况并非如此。例如，当考虑到额外的8到10个月的设计团队时间的额外成本，惊人的许可证费用，以及可以决定项目条款的设计审查过程时，两个相邻的地块，每个地块都有7999平方英尺的公寓楼，实际上可能比将地块与一个18000平方英尺的公寓楼组合在一起更有利可图。开云全站下载
了解建筑规范阈值开云全站下载
当涉及到代码时，保持开云全站下载建筑的小实际上是具有挑战性的。所需的楼梯、电梯、舒适区和自行车停车场都增加了建筑的平方英尺。开云全站下载在这里，必须理解保持多户建筑整洁、规范形成和盈利的关键阈值。开云全站下载《国际建筑规范》(IBC)中的一个关键条款是在开云全站下载1006.3.2 (1)，规定每层楼不超过四个单位的多户建筑可以使用一个楼梯。开云全站下载理解这个微妙的出口代码在多户项目的设计中起着巨大的作用，可以节省数万美元的建筑成本(楼梯和电梯都很贵)。这也是应该在设计过程的早期计划的内容。
给予与索取
重要的是要明白，大多数城市都鼓励密度，但他们必须以不违背自己土地使用规则的方式来激励它。一种方法是允许增加楼层，对只有4英尺高的建筑物给予建筑高度奖励。开云全站下载这项津贴视乎部分低于地面的楼层而定SMC 23.45.514.F)，以保留较为均匀的建筑体量。开云全站下载这样的规范有要求和依赖关系，但如果使用得当，多出一层可出租单元可能会改变游戏规则。
少即是多
在处理土地使用和建筑规范时，了解触发昂贵的空间消耗需求的特性是至关重要开云全站下载的。公寓楼上诱人的共享屋顶平台就是其中之一。开云全站下载屋顶平台是一个很好的功能，它满足了项目的一些规范要求的舒适区域，但由于可达性的原因，它会自动触发电梯。光是一部电梯的费用就足以扼杀一个项目的形式，而且它所需要的空间很容易就能把每层楼的一居室变成一居室。我已经计算了几十次，一个屋顶平台几乎不值那么多钱和必要的空间来安装一部电梯。
走在停车场前面
虽然确定一个包裹的运输服务区域似乎是一个小细节，但它实际上对一个多家庭项目的设计有重大影响。例如，如果相邻的街道被认为是频繁交通服务区，停车要求可能会发生巨大变化——它们可能会减半。当一个中型停车位消耗128平方英尺时，空间需求可以占用相当大的一层建筑面积。开云全站下载许多其他因素也会对项目的停车需求产生类似的影响，例如场地是否位于城中村或中心。关键的结论是，对分区图的彻底研究不足以确定项目的最佳位置覆盖而且交通地图也应该加以研究。
建立价值模型
上面列出的标准定义了项目的设计边界;除此之外，所有多户家庭项目都必须遵守的要求，规范的场地比例和其他几十项法规规定。了解了总平方英尺，每层楼的单元数，以及单个楼梯的可能性，设计团队可以对蓝图进行逆向工程，并建立基本的楼层平面图和建筑质量。开云全站下载
先解方程，再加入诗学
上面描述的设计过程可能会削弱建筑师作为一个创造天才的浪漫想法，纯粹基于想象力和艺术的水彩宏大设计。那些日子已经一去不复返了。架构是一门研究、代码分析、数学和创造性解决问题的专业。土地使用规范、建筑规范、能源规范、无障开云全站下载碍规范、消防规范、机械规范、项目后勤和环境关键领域需要首先解决，然后设计的诗学可能会发挥作用。除了具备所有这些代码如何独立工作和一起工作的工作知识外，架构师还应该对形式表有基本的了解。
把社区扩展作为一个好邻居，而不是作为一个代码要求
上述策略旨在消除项目许可的昂贵和耗时方面，虽然它们不需要勾选“早期社区外联”框，但我们是这项活动的大力支持者。与邻居和社区成员沟通项目目标，倾听他们的担忧，并吸收反馈，这是任何项目的重要步骤，我们都打算始终参与这一过程。但当它只是另一种需要填写并提交给金融城的表格时，就会让人感觉不真实和仓促。优秀的设计和开发团队就是这么做的，只是不按照城市的时钟和收费标准。
总结
当然，这些方法并不适用于每座建筑或每座城市。开云全站下载它们是小型项目的策略，需要非常高效，因为它们是在高度官僚主义的司法管辖区被允许的。这些策略适用于西雅图和旧金山等城市，这些城市的许可证要求现在如此昂贵、耗时、伤脑筋，以至于危及这些城市迫切需要的住房。
同样应该清楚的是，这些策略依赖于新一代的架构师——他们擅长研究和收集、创造性地解决问题以及优秀的传统数学。今天的建筑师需要有外围视野，考虑的不仅仅是项目本身。虽然环境关键区域、特殊树木或街道改善等项目不一定会扼杀项目，但如果没有计划，它们会在许可过程中增加不必要的时间和成本。
在这个设计的新时代，创造更好的价值与成本(时间和金钱)比例，很大程度上取决于抵制过多的许可要求，并在迷宫中找到新方法。我们的建筑环境依赖于它。
team BUILD的欢呼声开云全站下载